20 ágú Enn einn plásturinn
Ríkisstjórn Sjálfstæðisflokks og Framsóknar kynnti á dögunum aðgerðir, þar sem ætlunin er að aðstoða ungt fólk við að komast inn á fasteignamarkaðinn. Tilgangurinn er að hvetja til sparnaðar og gera fyrstu íbúðarkaup auðveldari. Veitt er heimild til að nýta skattfrjálsan viðbótarlífeyrissparnað til útborgunar í fasteign. Á þetta að jafngilda 3% skattalækkun í áratug. Hækki íbúð í verði í takt við verðbólgu má gera ráð fyrir að með þessu sé hægt að greiða niður helming 20 milljóna króna láns á 10 árum.
Þetta hljómar vel við fyrstu sýn, en að öllum líkindum er þetta til þess fallið að auka eftirspurn eftir fasteignum, sem nú þegar er takmarkað framboð af vegna ónægs byggingarmagns á undanförnum árum. Það hefur í för með sér að fasteignaverð hækkar og því líkur á að lausnin falli um sjálfa sig. Auk þess verða aðgerðirnar þensluhvetjandi vegna auðsáhrifanna sem verðhækkun fasteigna veldur. Þessar aðgerðir stjórnvalda gera því lítið gagn nema nægilegt framboð eigna sé fyrir hendi.
Ómarkviss stuðningur
Hátt hlutfall ungs fólks býr hjá foreldrum sínum, eða um 40% fólks á þrítugsaldri ef marka má tölur frá árslokum 2014. Húsnæðis- og leiguverð er svo hátt að þessum hópi reynist erfitt rað flytja að heiman, en húsnæðisverð hefur hækkað um 58% umfram vísitölu neysluverðs frá árinu 1997 og leiguverð um 88% á sama tíma.
Einnig ber að nefna að á árabilinu 1990 til loka árs 2014 hækkuðu ráðstöfunartekjur fólks á aldrinum 16-29 ára einungis um 9%. Á þessum tíma drógust svo laun og aðrar starfstengdar tekjur saman um 17% hjá aldurshópnum 16-29 ára. Þar að auki var hækkunin einungis um 7% á þessu tímabili hjá aldurshópnum 20-24 ára. Ómarkviss stuðningur, hár byggingarkostnaður og háir vextir torvelda þessum hópi svo enn frekar að kaupa sér fyrstu fasteign.
Hár byggingarkostnaður
Stór orsakavaldur þess að húsnæði er dýrt er skortur á lóðum. Einnig spila ýmsar íþyngjandi reglugerðir og óþarfa gjaldtaka stóran þátt. Með því að lækka byggingarkostnað má vel auka framboð á húsnæði. Auka þarf sveigjanleika við gerð íbúðarhúsnæðis og veita ákveðið frelsi við útfærslu hönnunar. Tryggja þarf að heimilt sé að byggja húsnæði með hagkvæmum hætti, þó auðvitað þyrfti að passa að slíkt kæmi ekki niður á öryggi. Til að mynda mætti rýmka heimildir til íbúðabyggingar og enn fremur byggja fleiri smærri og ódýrari íbúðir, sem gæti orðið til þess að ýta íbúðaverði almennt niður. Kröfur um lágmarksstærðir rýma í íbúðum hafa nú verið felldar niður. Það er dæmi um skref í rétta átt
Mikil þétting byggðar er einnig kostnaðarsöm. Oft og tíðum er ekki rými fyrir bíla á götum úti. Þess vegna er bílakjallari byggður með íbúðarhúsnæði sem er mjög kostnaðarsamt. Byggð í útjaðri byggðar gerir ekki kröfur um dýr bílastæði neðanjarðar. Þeir þættir sem ráða lóðaverði eru þannig – sem og þær reglugerðir sem byggt er eftir – að verktakar hafa hvata til að byggja stórar og dýrar íbúðir.
Háir vextir
Bent hefur verið á að Seðlabanki Íslands noti jafnvel rangar forsendur stýrivextir eru ákveðnir. Að það sé þversögn að vextir hérlendis séu eins háir og raun ber vitni á meðan verðbólga er í lágmarki. Stýrivextir hérlendis eru tæp 6% á meðan verðbólga er einungis um 1,1% og ekki nema 0,6% án húsnæðis. Til samanburðar eru stýrivextir á Norðurlöndum meira en helmingi lægri en á Íslandi, þó verðbólga þar sé mun hærri en á Íslandi. Að vísu eru allt aðrar hagtölur þar en hérlendis – og því ekki ólíklegt að vextir séu lágir þarlendis til að keyra staðnað hagkerfi í gang.
Lánakjör til fasteignakaupa eru mun hagstæðari á Norðurlöndunum en á Íslandi. Á Norðurlöndum eru breytilegir vextir á bilinu 1-2 prósent. Sé miðað við lán upp á 30 milljónir er árlegur vaxtakostnaður þar um 360-560 þúsund, eða 30-47 þúsund á hverjum mánuði. Á Íslandi eru óverðtryggðir vextir hins vegar um og yfir 7 prósent og því meira en 2 milljónir króna greiddar í vexti, eða rétt undir 200 þúsund krónur á mánuði. Þessi hái vaxtakostnaður á Íslandi er ungu fólki ofviða og stærsti kostnaðarliður íslenskra heimila.
Þörf á breytingum
Auðvitað eru þessar aðgerðir ríkisstjórnarinnar ekkert annað en viðbragð við ókostum krónunnar, líkt og leiðréttingin svokallaða. Hún fólst nefnilega í því að greiða bætur vegna gengisfalls krónunnar. Í þessu tilviki er sökudólgurinn vaxtakostnaðurinn, sem er nú eins hár og raun ber vitni vegna óstöðugleika krónunnar.
Mikilvægt er að bjóða ungu fólki úrræði sem fela í sér raunverulegar lausnir sem hjálpa þessum stóra hópi, sem þarf á aðstoð að halda. Í því ljósi er nauðsynlegt að auka framboð og endurskoða ýmislegt sem torveldar fólki að kaupa sér fyrstu fasteign eða leigja húsnæði á viðráðanlegu verði, svo það geti flutt að heiman og stofnað eigið heimili. Í stefnu Viðreisnar er fjallað um þennan vanda og lagðar fram ýmsar lausnir til að leysa hann. Vandinn er nefnilega gríðarlegur – og hann þarf svo sannarlega að leysa.